中端VS经济型 选址逻辑的异同

发布日期:2023-11-17

我国连锁酒店始于1996年,此后的20多年,连锁酒店业快速发展。截至2019年年底,我国经济型酒店、中档型酒店、高端酒店和豪华酒店所占比重分别为65%、16%、13%和6%,呈现“水滴型”,与欧美国家低端酒店、中端酒店和高端酒店所占比重稳定在3∶5∶2的“橄榄球型”相比,我国中档型连锁酒店仍有较大上升空间,那经济型与中端酒店的选址逻辑是共用的吗?

相同点

据都市花园数据与经验显示,经济型酒店与中端酒店在中心城区选址的影响因素呈现多样化,主要是经营条件、商业服务和可达性,尤其是同质酒店、餐厅、商业楼宇、公交站和车行道。两类酒店在除中心城区之外的主城区和郊区的选址影响因素数量减少,且更集中于经营条件和商业基础等因素,主要是同质酒店、地铁站、商业楼宇和超市等。

不同点

以上海为例,经济型酒店和中档酒店在上海的区位选择有明显的不同。经济型酒店集中分布在上海主城区内,特别是具有成熟商业圈的中心城区;中档酒店是分散式布局,分布在除中心城区之外的主城区和郊区的有利位置。

经济型酒店和中档酒店区位选择的影响因素既有共性因素,也有一定差别。影响两类酒店区位选择的共同因素是经营条件、商业服务和可达性。所不同的是,经济型酒店会选址在交通枢纽附近和酒店密集区域,特别是偏好布点在中高端酒店附近,形成互补效应;而中档酒店更偏好分布在低租金地段和商业楼宇附近,在繁华商业圈内的布点避免与同质酒店过度集聚。

经济型酒店和中档酒店区位选择不同的根本原因是客源不同所致。两类酒店在不同区域的主要客源是不同的,经济型酒店在中心城区的主要客源是旅客,在除中心城区之外的主城区的主要客源是旅客和商务客人,在郊区的主要客源则仅为商务客人;而中档酒店在中心城区的主要客源是高消费水平的旅客、三甲医院病人及其家属,中心城区外则是高消费水平的商务客人。

较为成熟的一线城市酒店将来扩张方向主要选址于主城区内的成熟商业圈,特别是交通枢纽、中高端酒店、地铁站和商业楼宇附近,以及中心城区内车行道密集区域;中档酒店的快速扩张也会持续下去,主要选址于中心城区外区域中心的地铁站、商业楼宇附近,也有少量选址在中心城区区位条件较好且低租金的地段。

总的来说,经济型连锁酒店的选址受到交通因素、商业因素和公共服务因素、社会经济基础影响,特别偏好分布于环城高速、旅游景点和商业设施周边。中档型酒店的区位选择受到流动人口规模的影响,同时随着土地价格的增长,呈现显著的离心化趋势,偏好分布于土地价格较低的外围区域。所以中档酒店偏好选址在商业楼宇附近,特别是中高档商业楼宇密集的地段。中心城区的中档酒店更偏好分布在三甲医院附近,为满足部分高消费水平的病人及其家属对安静、宽敞和服务周到的中档酒店需求。

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